合同訂立前的允諾應(yīng)否值千金

——來源：法制日報

　　聲稱小區(qū)距離城市中心只需10分鐘車程、小區(qū)里是有山有水的小公園、周圍中小學(xué)配套設(shè)施一應(yīng)俱全……不少購房者被眼花繚亂的樓盤廣告打動，哪怕房價貴出不少，也心甘情愿交了錢。但后來發(fā)現(xiàn)，宣傳材料雖然寫的是白紙黑字，實(shí)際上卻不是那么回事兒。

　　這種合同訂立前作出的允諾，是不是有效？一旦沒有兌現(xiàn)，是否構(gòu)成違約？

　　民法典合同編草案一審稿第二百八十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方在訂立合同前向?qū)Ψ剿鞯脑手Z內(nèi)容具體確定，對合同的訂立有重大影響，對方有理由相信其為合同內(nèi)容的，該允諾視為合同條款。

　　值得注意的是，近日提交全國人大常委會審議的民法典合同編草案二審稿刪除了這一規(guī)定。

　　是留是刪，有關(guān)合同訂立前的允諾的效力問題隨即引發(fā)熱議。

　　尚需完善：

　　可限縮為僅適用涉消費(fèi)者合同領(lǐng)域

　　在對合同編草案二審稿進(jìn)行分組審議時，多位全國人大常委會委員建議恢復(fù)一審稿第二百八十一條的規(guī)定，并作進(jìn)一步完善。

　　“恢復(fù)這一條，不但使內(nèi)容更加有利于保護(hù)消費(fèi)者，更重要的是對中華民族一諾千金的優(yōu)良傳統(tǒng)的法律確認(rèn)。從文化角度考慮，中華民族優(yōu)良傳統(tǒng)中有一條叫‘一諾千金’,社會主義核心價值觀也有‘誠信’的表述，不能放任開發(fā)商、旅游公司、不良經(jīng)營者等胡亂吹，蒙蔽消費(fèi)者、誆消費(fèi)者。”張?zhí)K軍委員建議在合同編草案中恢復(fù)一審稿第二百八十一條后作一些細(xì)致修改，將其限定在可以舉出證據(jù)的書面材料、宣傳材料、影視材料，而不是單純的口頭承諾。

　　羅保銘委員說：“實(shí)踐中類似開發(fā)商賣房時夸大允諾最后又不兌現(xiàn)的情況，還是多有存在的，產(chǎn)生的矛盾糾紛也不少。法律上怎么約束這種行為，保護(hù)相關(guān)方的合法權(quán)益，還是要在合同編中有所體現(xiàn)?！?/span>

　　劉修文委員也建議保留草案一審稿第二百八十一條有關(guān)合同訂立前允諾的法律效力的規(guī)定。“這一條文確立了合同訂立前允諾的法律效力的普遍性規(guī)則，對于營造信守允諾的社會氛圍，對于促進(jìn)商業(yè)信用水平的提升和誠信社會的構(gòu)建，具有重要意義。草案現(xiàn)在將該條規(guī)定刪除，顯然不符合弘揚(yáng)社會主義核心價值觀的現(xiàn)實(shí)需要，不符合全社會對于信用社會構(gòu)建的普遍期盼。”他同時認(rèn)為，普遍性地確認(rèn)合同訂立前允諾的法律效力并不會損害合同正式文本的嚴(yán)肅性或影響合同的可預(yù)期性，因?yàn)楫?dāng)合同訂立前的允諾與合同正式文本出現(xiàn)不一致的時候，根據(jù)合同法理論，合同正式文本的效力肯定是優(yōu)先的，以此為由將該條規(guī)定限縮在涉及消費(fèi)者的合同領(lǐng)域難以成立。

　　“在合同訂立之中，當(dāng)事人在協(xié)商過程中可能會有各種允諾，但是最終仍要以確定性的文本為準(zhǔn)，所簽訂文本與之前雙方意思表示不一致的，可視為是對雙方先前合意的替代?！敝袊嗣翊髮W(xué)常務(wù)副校長王利明強(qiáng)調(diào)指出，任何一方當(dāng)事人不能在正式文本簽訂后，再以締約期間的允諾來推翻正式文本的內(nèi)容，否則將會徒增糾紛，影響合同的嚴(yán)肅性。

　　對于一審稿第二百八十一條的規(guī)定，還有專家認(rèn)為，將該適用范圍拓展到所有的合同，本質(zhì)上主要還是想保護(hù)消費(fèi)者，尤其是購房合同中的消費(fèi)者。但是，過度擴(kuò)大適用范圍，普遍性地確認(rèn)合同訂立前允諾的法律效力有可能損害合同正式文本的嚴(yán)肅性和影響合同的可預(yù)期性，合同訂立仍要以確定性的文本為準(zhǔn)。

　　“合同訂立前作出允諾，事后發(fā)生爭議的問題在司法審判中并不少見?！闭劶昂贤喠⑶暗脑手Z的法律性質(zhì)為何會存在爭議，中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛指出，之所以對一審稿第二百八十一條的存廢有分歧意見，是因?yàn)樵摋l規(guī)定與一般的商事交易行為存在矛盾之處。

　　據(jù)尹飛介紹，在一般商業(yè)交易中，當(dāng)事人之間會經(jīng)常討價還價，對相關(guān)事項作出說明、作些允諾，內(nèi)容往往都是具體確定的，這些確實(shí)可能會對對方是否接受交易有影響。“但是，這些允諾往往需要對方也要作出相應(yīng)的允諾，才能形成等價交易。商事交易最后，也都是通過確認(rèn)書或者正式的合同文本把雙方確認(rèn)的內(nèi)容一一列舉出來，沒有列舉的往往就是排除掉的?！?/span>

　　說到草案一審稿第二百八十一條，尹飛指出，這條內(nèi)容實(shí)際上是吸收了商品房買賣司法解釋的內(nèi)容。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　“從這個解釋的本意來看，就是考慮到商品房買賣本身就是一種消費(fèi)合同，是作為經(jīng)營者的開發(fā)商向社會公眾銷售房屋。那么，經(jīng)營者向不特定的公眾進(jìn)行銷售的過程中，就可能會作出一些允諾，客觀上也確實(shí)會影響消費(fèi)者判斷，事實(shí)上也確實(shí)構(gòu)成了合同成立的基礎(chǔ)，對合同價格也有重大影響的話，應(yīng)當(dāng)考慮是合同的一部分?！币w說。

　　在尹飛看來，一審稿第二百八十一條應(yīng)當(dāng)予以保留，但是可以對范圍進(jìn)行限縮，即限定為向消費(fèi)者作出公開說明或者允諾，且內(nèi)容具體確定的，構(gòu)成合同的內(nèi)容。這樣就避免了此前所說的商事交易中的種種顧慮。另外，保留該內(nèi)容還有個最關(guān)鍵的意義，就是可以突顯出對消費(fèi)者的保護(hù)。“當(dāng)然，如果擔(dān)心還不夠，可以再進(jìn)一步進(jìn)行適用范圍的限縮。比如，將該條限縮為僅僅適用于涉及消費(fèi)者的合同領(lǐng)域，把該項規(guī)定作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的一個特例?！?/span>

　　“隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在新時代對美好生活的需求水平不斷提高，合同編不可避免地要作出一些適應(yīng)和調(diào)整，要考慮一些不同主體的不同情況?！币w最后強(qiáng)調(diào)說，過去傳統(tǒng)的合同法推定雙方在法律地位上、在實(shí)際狀況上都是平等主體。但在現(xiàn)代社會，有時候?qū)τ谔囟ǖ暮贤赡苓€需要一些特定的規(guī)則，比如說中介合同、行紀(jì)合同等。所以，針對一方是消費(fèi)者的合同，民法典合同編給出一些特別的保護(hù)規(guī)則，恐怕也是必要的。