信用監(jiān)管 護航房地產開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展

——來源：中國信用

　　強化房地產開發(fā)企業(yè)信用建設，不僅有助于規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，提高房地產開發(fā)企業(yè)誠信經營意識，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，更可以保護購房者、業(yè)主等服務對象的知情權，幫助他們更加實時、準確地了解企業(yè)的誠信情況。為增強對房地產開發(fā)企業(yè)的信用監(jiān)管，營造誠實守信的市場環(huán)境，各地通過建立信用管理體系，開展信用評價、分級分類監(jiān)管、拓展評價結果應用渠道，促進房地產市場持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　山西：對負有安全事故責任的房地產開發(fā)企業(yè)扣分嚴重

　　2014年3月，山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳制定了《房地產企業(yè)資質動態(tài)考核及信用評價管理辦法（試行）》，為適應當前房地產市場監(jiān)管工作的新情況新要求，2020年12月研究制定了《房地產企業(yè)信用評價管理辦法》（以下簡稱《辦法》），適用于在山西省范圍內從事房地產開發(fā)經營、物業(yè)管理、房地產評估和房地產經紀活動的房地產企業(yè)。

　　《辦法》中部分評價標準值得關注，比如對房地產開發(fā)企業(yè)的評價，如果發(fā)生一般質量安全事故負有責任的，扣分嚴重。對于關注度較高的亂收費問題也予以評價，例如企業(yè)違規(guī)向購房人收取與商品住房配套的水、電、氣、暖安裝費用以及不動產登記相關費用的，都屬于違法違規(guī)行為。

　　《辦法》明確，通過建立部門間信用信息共享機制，施行守信聯合激勵和失信聯合懲戒。對于被認定為守信聯合激勵對象的房地產行業(yè)信用主體，在政策支持、財政支持、政府采購、融資信貸、媒體推介、榮譽評選等活動中，列為優(yōu)選對象，向社會宣傳，減少或免除日常監(jiān)督檢查，商品房預售資金監(jiān)管可根據企業(yè)信用等級和項目實際情況適當降低監(jiān)控標準。對于被認定為失信聯合懲戒對象的房地產行業(yè)信用主體，依法暫停企業(yè)資質證書評審，依法降低企業(yè)信用等級，增加檢查頻次，加大檢查力度，向自然資源、行政審批等相關部門發(fā)出預警提示，依法對企業(yè)實施市場和行業(yè)禁入。

　　對于信用等級為C級的房地產企業(yè)及其法定代表人和出資人，納入聯合懲戒對象管理。同時，對于納入聯合懲戒對象管理的相關人員出資、實際控制的房地產企業(yè)，信用等級降低一級。

　　黑龍江：對房地產開發(fā)企業(yè)實行動態(tài)評價管理機制

　　2019年12月，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省自然資源廳、省地方金融監(jiān)督管理局等六部門聯合下發(fā)《加強全省房地產市場監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求各地加強房地產開發(fā)企業(yè)信用評價，對存在一房多售、逾期未回遷安置和開發(fā)建設項目爛尾問題的房地產開發(fā)企業(yè)不進行信用等級評價。

　　《通知》要求，健全完善信用評價體系。制定并實施全省房地產開發(fā)企業(yè)信用評價管理辦法、信用評價指標體系等相關規(guī)章制度，開展房地產開發(fā)企業(yè)信用等級評價。2019年底前，對全省房地產開發(fā)企業(yè)按照兩等(A、B)四級AAA、AA、A、B進行信用評價，實行動態(tài)評價管理機制。

　　《通知》明確，2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的房地產開發(fā)項目，要全面實行項目資本金監(jiān)管制度。各地要將項目資本金監(jiān)管相關內容作為新出讓土地合同的必要內容?！锻ㄖ芬?，加大對在建房地產開發(fā)項目巡檢巡查力度，對超資質開發(fā)、無預售許可銷售、嚴重質量安全事故、逾期未回遷安置、嚴重損害群眾利益的違法違規(guī)企業(yè)以及開發(fā)建設項目爛尾的企業(yè)要進行重點監(jiān)管和查處。對于嚴重違法違規(guī)的企業(yè)要列入“黑名單”，要通過停止網簽、預售、資質升級等措施進行嚴厲懲戒和限制。對于存在違法違規(guī)問題特別是有爛尾、逾期未回遷安置等問題的房地產開發(fā)企業(yè)，在相關問題未整改完畢前，禁止新項目開發(fā)建設。各地要及時跟蹤掌握房地產開發(fā)項目進展情況，對于出現違法違規(guī)問題不及時解決、工程建設進展緩慢、群眾信訪問題集中、資金斷鏈等問題的房地產開發(fā)項目，要建立項目臺賬，列入重點監(jiān)管對象，及時預警，防范市場風險。

　　重慶：加快建立完善房地產開發(fā)行業(yè)信用評價指標體系

　　近年來，重慶市房地產開發(fā)協會積極開展行業(yè)信用建設，建立行業(yè)信用信息歸集共享機制，先后發(fā)布《重慶房地產開發(fā)行業(yè)信用評價管理辦法》《重慶市房地產開發(fā)行業(yè)信用評價指標體系》等文件。同時，重慶市房地產開發(fā)協會持續(xù)開展重慶市房地產企業(yè)綜合測評、產品兌現力測評等一系列品牌活動，進一步營造誠信經營環(huán)境。

　　不斷完善行業(yè)信用評價指標體系。目前房地產開發(fā)進入新階段，面臨一系列新形勢，比如房地產融資管理政策、土地供應政策發(fā)生轉變，市民的住房需求升級，房地產產品的內涵更豐富，房地產建造方式迎來變革，針對這些新的情況，持續(xù)對信用評價指標體系進行修訂，提高信用評價體系的公信力，引導企業(yè)實現轉型升級，實現高質量發(fā)展。

　　加強行業(yè)信用評價的宣傳工作。對于信用評價流程、辦法和結果，及時向社會公布并廣泛宣傳，圍繞信用政策和知識開展多形式的宣傳和推廣，使宣傳工作常態(tài)化和日?；?，切實提高宣傳效果，為企業(yè)建立展示誠實守信好形象的平臺，樹立行業(yè)信用好標桿。

　　加大信用評價結果的運用。信用評價結果向行業(yè)主管部門、金融機構、信用管理相關部門及時推介，為企業(yè)在相關監(jiān)管政策、融資政策等方面爭取支持，繼續(xù)為獲得高等級信用的企業(yè)爭取更多的幫扶政策。

　　西藏:"商品房交易與考試招生掛鉤"將納入不良信用記錄

　　為進一步推進房地產企業(yè)信用體系建設，構建“誠信激勵、失信懲戒”機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2020年8月，西藏印發(fā)了《關于全面開展房地產企業(yè)信用評價工作的通知》（以下簡稱《通知》），公布《西藏自治區(qū)房地產企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》，并發(fā)布了2020年度全區(qū)房地產開發(fā)二級及以下資質企業(yè)名單。

　　信用評價對象包括房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、房地產估價機構、房地產經紀機構等。房產測繪單位納入信用記錄。企業(yè)和機構報送信息后，相關部門將按照信用評價管理辦法明確的程序進行評價、定級、公示、發(fā)布。

　　《通知》明確，圍繞“六穩(wěn)”“六保”任務要求，結合《關于應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力的實施方案》規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)所屬商品房屋減免租金的，由自治區(qū)住建部門列入企業(yè)“良好信用信息——社會公益行為”加分類，按實際減免租金金額，以0.2分/萬元標準折算加分分值，加分累計不超過10分。同時，根據《西藏自治區(qū)工程建設領域促進就業(yè)暫行辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)、估價機構、測繪單位每聘用1名西藏籍高校畢業(yè)生（簽訂2年期以上勞動合同），記信用分1分；房地產經紀機構、物業(yè)服務企業(yè)每聘用1名西藏籍高校畢業(yè)生（簽訂2年期以上勞動合同），記信用分0.5分，可累計，不封頂。房地產業(yè)類企業(yè)若2年（一個信用評價周期）內未聘用過西藏籍高校畢業(yè)生，減信用分5分。

　　《通知》提出，西藏將進一步加大對房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構等將“商品房交易與考試招生掛鉤”等行為的打擊力度，一經查證核實將公開曝光，并納入不良信用記錄。

　　寧夏：排名全區(qū)前十企業(yè)可享受預售資金“零監(jiān)管”

　　2020年底，寧夏住房和城鄉(xiāng)建設廳聯合發(fā)改委、自然資源廳等九部門聯合印發(fā)了《寧夏回族自治區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)信用信息管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）和《房地產開發(fā)企業(yè)良好、不良行為認定標準》（以下簡稱《標準》），通過對全區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)各方行為進行量化記分，將房企信用等級分為AA、A、B三個等級，對各不同級別企業(yè)的預售許可和預售資金監(jiān)管實施分級管理，其中信用等級為AA的開發(fā)企業(yè)在商品房預售方面施工進度達到“正負零”后，就可申請辦理預售許可證，有效為房地產企業(yè)進行“減負”。

　　《管理辦法》對信用好的房地產開發(fā)企業(yè)給予更多政策扶持，信用等級為AA的開發(fā)企業(yè)在商品房預售方面施工進度達到“正負零”后，就可申請辦理預售許可證。各地在制定預售資金監(jiān)管分類指標時，也對該類開發(fā)企業(yè)商品房預售資金監(jiān)管實施最優(yōu)惠政策，監(jiān)管最高額度不超過預售資金的10%，且年度得分排名全區(qū)前十的企業(yè)可享受預售資金“零監(jiān)管”。

　　《管理辦法》和《標準》通過明確企業(yè)綜合信用得分應用范圍，并實施差異化管理，旨在建立完善全區(qū)房地產行業(yè)誠信體系，健全守信聯合獎勵和失信聯合懲戒機制，進一步加強寧夏房地產市場管理。下一步，寧夏還將持續(xù)深入探索房地產開發(fā)企業(yè)信用信息管理方式方法，進一步完善監(jiān)管理念，在房地產信用管理方面力求做到精細化，切實營造守信激勵、失信懲戒的行業(yè)監(jiān)管機制，確保寧夏房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

　　江蘇南京：差異化管理規(guī)范房地產開發(fā)經營行為

　　2020年12月，由南京市建委牽頭，發(fā)改、規(guī)劃資源、房產、城管、市場監(jiān)管等部門共同制定的《南京市房地產開發(fā)企業(yè)信用管理暫行辦法》正式出臺，旨在規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，促進房地產業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展提供政策指引。

　　《辦法》以加強信用監(jiān)管為著力點，創(chuàng)新監(jiān)管理念、監(jiān)管方式，大力推進行政管理由“門檻管理”向“信用管理”轉變，將進一步樹立開發(fā)企業(yè)誠信意識，規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境。

　　《辦法》明確，在基本分80分基礎上，采用良好信用信息加分、不良信息減分的方法產生開發(fā)企業(yè)信用分值，將企業(yè)信用等級分為A、B、C、D、E五個等級。

　　開發(fā)企業(yè)存在下列情形之一，信用等級即時直接確認為D級：因開發(fā)企業(yè)違法發(fā)生較大工程質量安全事故；違反告知承諾制經發(fā)現后拒不整改的，造成不良后果的；因挪用商品房預售款等開發(fā)商責任，造成工程爛尾，無法正常交付的，但及時處置，未造成非常嚴重后果的；損壞或擅自遷移、拆除歷史建筑，故意或因管理不當對不可移動文物造成損毀的；因開發(fā)企業(yè)違規(guī)（違規(guī)拆改、違法改建、違法擴建、虛假宣傳、質量違規(guī)、裝修標準不符、銷售違規(guī)等），造成嚴重后果的。開發(fā)企業(yè)存在下列情形之一，信用等級即時直接確認為E級企業(yè)：因開發(fā)企業(yè)違法發(fā)生重大工程質量安全事故；因挪用商品房預售款等開發(fā)商責任，造成工程爛尾，無法交付的，造成非常嚴重后果。

　　按“守信激勵、失信懲戒”的原則，各相關職能部門將根據開發(fā)企業(yè)信用不同等級，實施差異化管理。其中，信用等級最高的A級企業(yè)將得到政策、評優(yōu)等方面的重點激勵。對C級開發(fā)企業(yè)給予一定的警示措施；對D級、E級實施一定的懲戒措施。

　　四川成都：A級及以上企業(yè)優(yōu)先推薦參與政策性住房項目招投標

　　為強化農產品質量安全監(jiān)管，依法落實農產品生產主體責任，推進農產品質量安全誠信體系建設，2020年11月，成都市農業(yè)農村局起草了《成都市農產品質量安全“重點監(jiān)控名單”和“黑名單”制度（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），并于近日向社會公眾公開征求修改意見。《征求意見稿》明確，違反相關規(guī)定和法律法規(guī)的從事食用農產品生產的農產品生產者，將被列入“重點監(jiān)控名單”和“黑名單”，并進行相關處罰。

　　《征求意見稿》指出，出現“部、省、市、縣級農產品質量安全監(jiān)測檢出違禁物質，或農藥、獸藥殘留超標”等7種情形，將被列入“重點監(jiān)控名單”；出現“偽造或冒用綠色食品、有機農產品等質量標志”等8種情形，將被列入“黑名單”監(jiān)控名錄。

　　對列入“兩個名單”的農產品生產主體，成都市、區(qū)（市）縣農業(yè)農村部門將加大日常監(jiān)督管理力度，增加抽檢和檢查頻次，擴大產品抽檢范圍，每季度至少跟蹤抽檢1次或現場檢查2次，并隨時追蹤整改情況。

　　對列入“黑名單”的農產品生產主體，還將采取“不能列為各級涉農項目、資金、政策扶持對象；不受理綠色食品、有機農產品、良好農業(yè)規(guī)范（GAP）等認證申請；不推薦參加各類評優(yōu)評先、農業(yè)展示展銷等活動；農業(yè)農村局商請稅務部門取消該生產主體享受的相關稅收減免等優(yōu)惠政策，商請發(fā)改委列入失信聯合懲戒對象名單”等懲戒措施。

　　《征求意見稿》還明確，要健全暢通投訴舉報渠道，鼓勵對違法違規(guī)生產經營農產品的行為進行舉報。

　　江蘇徐州：綜合多方信息評價房地產開發(fā)企業(yè)信用水平

　　2020年10月，《徐州市房地產開發(fā)企業(yè)信用評價細則（試行）》（以下簡稱《細則》）印發(fā)。信用評價由徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局根據信用主體自主申報及對信用主體的日常監(jiān)管情況，結合其它相關信用信息，利用建筑市場監(jiān)管與誠信信息一體化平臺進行綜合分析，量化評價其建設、開發(fā)經營信用水平?！都殑t》明確，徐州行政區(qū)域新注冊各級房地產開發(fā)企業(yè)將繼承其母公司和房地產法人股東信用評價信息。反之，項目公司的信用情況，也將影響其母公司和法人股東信用。

　　信用主體信用考核得分由信用主體基本信用考核分、業(yè)績和獲獎分、項目管理考核分三部分組成。信用主體有下列行為之一的，降低一個信用等級，且至少保持六個月：建設項目發(fā)生較大質量安全責任事故的；建設項目比商品房買賣合同約定日期延遲交付90天及以上或開發(fā)建設過程發(fā)生停建180天及以上現象（以各地住建部門出具的建設工程中止施工安全監(jiān)督相關材料為依據），且信用主體負主要責任的（不可抗力除外）；同一開發(fā)建設項目建設過程中或集中交付后因質量安全問題發(fā)生兩次以上集體上訪導致群體性事件，造成嚴重社會不良影響，且信用主體未及時做出有效處置的；同一開發(fā)建設項目因未按照合同約定及時劃撥工程款致使拖欠民工工資，造成嚴重社會不良影響，且信用主體未及時做出有效處置的；在信用評價工作中提供虛假資料，影響信用評價結果的客觀真實性，造成嚴重不良影響的；房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，進行虛假、夸大宣傳，擅自更改購房人姓名（購房人直系親屬除外），經約談后仍不改正的；房地產開發(fā)企業(yè)不履行商品房預售款資金監(jiān)管規(guī)定，且商品房銷售后，不能及時將商品房預售款存入監(jiān)管賬戶，造成購房人無法進行商品房買賣合同網上簽約備案引發(fā)投訴的；房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設、預（銷）售過程中出現的各類違法違規(guī)行為的。

　　山東東營：逐步淘汰一批實力弱信用差的企業(yè)

　　今年2月，東營市2020年度全市房地產開發(fā)企業(yè)信用評價結果。全市共有186家開發(fā)企業(yè)參加2020年度信用評價，共收集有效信用信息926條，其中良好信用信息909條，不良信用信息17條。

　　根據信用評價結果，山東眾成地產集團有限公司等25家企業(yè)被評定為AAA級信用企業(yè)，東營恒瑞地產有限公司等11家企業(yè)被評定為AA級信用企業(yè)，勝利油田勝宏置業(yè)有限公司等145家企業(yè)被評定為A級信用企業(yè)，東營匯金房地產開發(fā)有限公司等4家企業(yè)被評定為B級信用企業(yè)，東營勝興置業(yè)有限公司被評為C級信用企業(yè)。

　　不同信用等級的房地產開發(fā)企業(yè)，在行政審批、行業(yè)表彰、預售許可等方面將實行差別“待遇”。對評定為AA級以上企業(yè)，加大支持力度，鼓勵和引導企業(yè)做大做強做優(yōu)，對評定為B級和C級企業(yè)實行嚴格信用限制，逐步淘汰一批實力弱、信用差的企業(yè)，優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)結構，提升行業(yè)整體水平。

　　廣東佛山：更新“紅黑榜”納入標準并增加“不評定信用等級”

　　1月4日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了關于印發(fā)《佛山市房地產行業(yè)信用信息管理辦法》（下稱《辦法》）?！掇k法》是基于2015年原政策的修訂更新，沿用原政策信用評價計分規(guī)則等6項，并就“紅黑榜”納入標準、“僵尸企業(yè)”信用評定辦法等10個方面進行深化。

　　此次《辦法》更新了“紅黑榜”納入標準等事項，以進一步提升信用信息管理效果?！掇k法》對企業(yè)納入“紅名單”的條件進行了限制：需同時滿足前兩年無不良信用信息記錄，上年度信用評級為A級或受到市級以上房地產行政主管部門表彰、獎勵。對納入“黑名單”的行為進行了列舉，主要列舉了行為較為惡劣以及對房地產市場平穩(wěn)健康影響較大的事項。

　　對于企業(yè)的信用評價，《辦法》增加“不評定信用等級”這個級別?？紤]到實踐中存在一些分值較高、但名不副實的“僵尸企業(yè)”或從業(yè)人員，為保證信用評價的公平、公正，評定年度內，房地產企業(yè)或從業(yè)人員未在信用信息系統更新確認基本信息或申報經營活動的，下一年初系統重新計算年度初始信用分值時，對該房地產企業(yè)或從業(yè)人員不作信用等級評定，并標識為“不定級”。

　　【點評】

踏踏實實向制造業(yè)學習

　　近日，萬科董事會主席郁亮表示，“三道紅線”“雙集中”等政策的出臺，標志著房地產行業(yè)明確進入了管理紅利時代，最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業(yè)屬性。未來的競爭會更加全面和激烈，行業(yè)的出路只有一條，“踏踏實實向制造業(yè)學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢。”

　　“房地產應向制造業(yè)學習”，代表的是企業(yè)的一種自覺。十多年前，每戶家庭的家電“三大件”已基本普及，家電市場開始逐漸飽和接近“天花板”。但經過殘酷的行業(yè)洗牌，存活下來的龍頭企業(yè)比如美的、格力、海爾，最終都憑借好產品、好服務和好的經營管理能力贏得了市場，給股東創(chuàng)造了良好的回報。如今，在“房住不炒”的政策大背景下，房地產業(yè)也正在進入一個質量為王、服務為王的新階段。

　　但這樣一種優(yōu)勝劣汰并不應完全靠企業(yè)的自覺來實現，畢竟相對于家電產品而言，住房的品質、質量對于住戶的生活有著更大的影響。在網絡上搜索“住房倒塌”時，我們仍能看到不少近年來新近發(fā)生的此類事故，因此在某種程度上可以說，如果質量安全不過關，對住戶的生命安全都是一種威脅。在這一背景下，在房地產開發(fā)廣泛開展信用監(jiān)管，對于促進房地產市場健康發(fā)展，切實保障購房者利益具有重要意義。

　　首先，信用監(jiān)管機制的引進等于客觀上提高了房地產行業(yè)的進入門檻，讓那些實力、資金、技術不能勝任的企業(yè)，特別是一些在以往的開發(fā)建設過程中存在“污點”的企業(yè)，無法再進入這一行業(yè)。例如黑龍江省提出，對于存在違法違規(guī)問題特別是有爛尾、逾期未回遷安置等問題的房地產開發(fā)企業(yè)，在相關問題未整改完畢前，禁止新項目開發(fā)建設。這樣的方式，必將倒逼企業(yè)更加重視各項管理，加快市場的優(yōu)勝劣汰過程。

　　其次，信用監(jiān)管機制的引進也將為購房者提供更好的消費依據。例如在寧夏回族自治區(qū)，通過對房地產開發(fā)企業(yè)各方行為進行量化記分，將房企信用等級分為AA、A、B三個等級；在南京，采用良好信用信息加分、不良信息減分的方法產生開發(fā)企業(yè)信用分值，將企業(yè)信用等級分為A、B、C、D、E五個等級……通過這樣一種信用等級的劃分，不但企業(yè)更加清楚自己在行業(yè)中的地位，而且也讓消費者在購房時有了更加可靠的參考。某些房地產開發(fā)企業(yè)再想光靠夸大的廣告宣傳來吸引消費者，恐怕已經不靈了。

　　需要指出的是，信用監(jiān)管在房地產開發(fā)的開展還剛剛起步，目前還存在著各地方標準不統一，信用評分、分級選取指標差異較大，各地方信用信息難以互聯共享等客觀問題，這也在一定程度上影響了信用監(jiān)管效力的發(fā)揮。畢竟，很多房地產開發(fā)企業(yè)都不是地方企業(yè)，甚至很多龍頭企業(yè)的開發(fā)范圍是全國性的，這也要求我們盡早出臺全國性的房地產行業(yè)信用分級分類監(jiān)管辦法。

　　2016年4月6日的國務院常務會議上決定實施《裝備制造業(yè)標準化和質量提升規(guī)劃》，李克強總理明確指出，“政府要明確自己的職責：一方面要把假冒偽劣、坑蒙拐騙‘管死’，營造公平競爭的市場環(huán)境；另一方面要弘揚工匠精神，追求精益求精，生產更多有創(chuàng)意、品質優(yōu)、受群眾歡迎的產品，讓制造業(yè)蓬勃發(fā)展?！比缃?，房地產企業(yè)提出了向制造業(yè)學習的口號。同樣，我們相信，總理這兩個方面的要求對房地產行業(yè)同樣適用。

　　房地產行業(yè)的存量競爭時代剛剛開始，踏踏實實向制造業(yè)學習還是必需的。